Depuis 2020, la Ville de Marseille a placé la lutte contre l’habitat indigne comme l’une de ses priorités, en mobilisant l’ensemble des leviers à sa disposition.

Ainsi, elle prend systématiquement en charge les signalements de logements potentiellement dangereux, prend des arrêtés de mise en sécurité, accompagne les sinistrés, signale les contrevenants et si nécessaire engage des procédures de travaux, en collaboration avec les personnes et structures concernées, et au côté de l'État et de la Métropole.

Les actions menées en chiffres

• 2 300 interventions de contrôle ont été réalisées en 2023 suite à des signalements, soit 200 interventions par mois en moyenne. Ont été pris 518 arrêtés de mainlevée permettant la sortie des périls, avec une augmentation continue du nombre d’arrêtés de mainlevée depuis 2021. De mai à juillet 2024, et pour la première fois, le nombre de sorties de périls a excédé celui de nouveaux immeubles pris en charge.
• Depuis 2022, plus de 100 arrêtés d’insalubrité ont été pris, contre 6 entre 2016 et 2018.
• Depuis 2020, 12,5 millions ont été investis dans les travaux d’office. Les dépenses pour la réalisation des travaux d’office ont augmenté chaque année et ont été multipliées par 25 depuis 2018. Depuis 2021, 200 procédures de travaux d’office lancées et 130 chantiers achevés.
• Le permis de louer a été mis en place par la Métropole Aix-Marseille-Provence, avec plus de 1 000 demandes de permis de louer en 5 ans à Noailles et une extension aux quartiers de la Belle-de-Mai et Hoche-Versailles en 2025.

L'habitat indigne

Définition et obligations

La notion d’habitat indigne englobe les notions d’indécence, d’insalubrité et de péril, qui relèvent chacune de réglementations différentes et ne doivent pas être confondues. En effet, l’insalubrité doit être distinguée du péril qui correspond à une notion de risque physique. Cependant les procédures de traitement de l’insalubrité et de mise en sécurité (péril) peuvent être mises en œuvre parallèlement.

Dans tous les cas, les propriétaires privés sont tenus d’assurer la sécurité, la salubrité et l’habitabilité de leurs immeubles. De même, les locataires doivent impérativement maintenir leur logement en bon état.

L'insalubrité

• Afin de mener une action cohérente et efficace, la Ville a choisi d’assumer une partie des compétences en matière de salubrité et de décence des logements jusqu’alors prises en charge par l’État. En 2023, a été signée une convention avec l’État, déléguant à la Ville de Marseille la préparation et désormais l'exécution des arrêtés d'insalubrité.
• Un immeuble ou un logement est considéré comme insalubre quand les dégradations constatées dans le bâti peuvent présenter un danger pour la santé de ses occupants ou du voisinage. C’est le Code de la construction et de l’habitation qui s’applique, ainsi que le Code de la santé publique et le règlement sanitaire départemental.
• L'insalubrité résulte d'un problème grave ou d'un cumul de problèmes. Elle s'analyse au cas par cas et après visite des lieux par un agent assermenté de l’Agence Régionale de la Santé (ARS) ou du Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) qui se réfère à une liste de critères d'évaluation pour établir son rapport. Il s’agit d’une police spéciale du Préfet, exercée en lien avec les services municipaux.
• Une fois l'analyse de la situation réalisée, une procédure d'insalubrité peut être engagée afin de prendre toutes les mesures nécessaires, notamment en fonction du degré d'urgence.
• La procédure d'insalubrité concerne uniquement l'état de l'immeuble ou du logement ou ses conditions d'occupation. S'il s'agit d'un problème de solidité, la procédure sera celle de la mise en sécurité (péril).

Le cas des punaises de lit

• En 2022, la Ville de Marseille a lancé un plan municipal contre les punaises de lit. En effet, disparue dans les années 50, la punaise de lit est réapparue avec le développement des voyages internationaux. Très résistante, elle prolifère rapidement dans tout type de logement, qu’il soit propre ou insalubre et, parfois, sur nos lieux de travail. 
• En cas d’infestation d’un logement, il est nécessaire de procéder à des mesures strictes pour limiter la prolifération jusqu’à l’élimination.
• Si vous êtes locataire, c’est le bailleur qui supporte les frais de détection et de désinfestation des punaises de lit. Si le bailleur refuse de prendre en charge l’intervention, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou saisir le tribunal judiciaire.

 

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La mise en sécurité (péril)

Depuis le 1er janvier 2021, l'arrêté de péril est remplacé par un arrêté de mise en sécurité (procédure urgente ou ordinaire). Lorsqu’un immeuble présente un danger au vu de sa solidité (affaissement des fondations, risque d’effondrement d’un escalier, garde-corps, balcon, toiture, façade, plancher, chute de pierres...), le maire peut engager une procédure de mise en sécurité à l’encontre du propriétaire d’un logement ou du syndic de copropriété lorsque l’immeuble est en copropriété. L’objet de cette législation n’est pas d’obliger à entreprendre des travaux de réparation ou de restauration définitifs du bâtiment mais des travaux strictement nécessaires pour mettre fin au danger.

Cas de mise en œuvre d'une procédure de mise en sécurité

• La procédure de mise en sécurité est mise en œuvre quand un danger réel est à redouter pour la sécurité publique ou pour la sécurité des occupants.
• Le danger peut concerner la voie publique ou les abords extérieurs d’un édifice (danger pour les passants) mais également les propriétés privées (danger pour les occupants ou les utilisateurs d’un bâtiment).
• Le danger doit émaner de l’édifice lui-même : la menace de ruine provient le plus souvent de la vétusté, du défaut d’entretien ou de vices de construction, c’est-à-dire de causes inhérentes à la construction.

On est donc en présence d'un immeuble qui menace de ruine et est susceptible en s’effondrant de compromettre la sécurité des personnes, ou ne présente plus les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique.

Mise en œuvre d'une procédure de mise en sécurité

La procédure de mise en sécurité peut être :

• ordinaire ou simple - L’arrêté de mise en sécurité est ordinaire ou simple lorsque la sécurité des occupants n’est pas immédiatement mise en jeu : il s'agit d'un arrêté de mise en sécurité.
• imminent - L’arrêté de mise en sécurité est grave et imminent si la sécurité des occupants est immédiatement mise en jeu : il s'agit d'un arrêté de mise en sécurité procédure urgente.

Conformément à la réglementation, tous les arrêtés sont notifiés aux propriétaires et/ou aux syndicats des copropriétaires afin que les travaux soient réalisés dans les délais prescrits.

Par ailleurs, cette procédure peut également être enclenchée en cas de fonctionnement défectueux ou en cas de défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers, ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation. Lire la liste des équipements communs concernés : article R511-1 du CCH.

Consulter tous les arrêtés de mise en sécurité (péril)

Signaler un logement ou un immeuble dégradé

Qui contacter ?

• Avant de signaler un logement ou un immeuble indigne et/ou dégradé, les locataires doivent contacter leur propriétaire s’ils sont locataires et le syndic ou le conseil syndical s’ils sont copropriétaires.
• Si leur contrat d'assurance habitation prévoit une clause assistance juridique, locataires ou propriétaires peuvent également contacter leur compagnie d’assurance pour obtenir des informations et un accompagnement dans leur démarche.
• Le maire n’intervient qu’en dernier recours, en cas de défaillance avérée du ou des propriétaires.
• Par ailleurs, depuis début 2022, un guichet unique de signalement de logements dégradés a été mis en place dans le département (voir ci-dessous).

ATTENTION ! En cas d’extrême urgence, appeler le Bataillon de marins-pompiers de Marseille au 18.

Un guichet unique de signalement

Depuis début 2022, un guichet unique de signalement de logements dégradés a été mis en place dans le département, via la plateforme dédiée du ministère de la Transition écologique : habitatindigne13.histologe.fr

Types de problèmes pris en charge par la plateforme

• État du bâtiment : escaliers abîmés, toitures ou façades dégradées
• Propreté du logement : traces importantes de moisissures, infiltration d'eau, présence de nuisibles
• Confort du logement (problèmes liés à l'isolation, au chauffage, à l'installation électrique)
• Espace de vie : logement mal isolé, chauffage ne fonctionnant pas correctement, installations électriques en mauvais état
• Sécurité des occupants : plancher dangereux, installation problématique du réseau de gaz, bâtiment non sécurisé contre les chutes
• Vie commune : bruit extérieur gênant, usage des lieux non respecté, déchets mal stockés

Accueillir et reloger les personnes évacuées

Des actions pour le relogement

Le lundi 15 novembre 2021, la Ville de Marseille a signé, au côté de l’État et de 8 collectifs et associations, la nouvelle version de la Charte du relogement. Votée lors du conseil municipal du 1er octobre 2021, cette charte permet un accompagnement social, juridique et administratif singulier en France des personnes évacuées de leur logement frappé d’une interdiction d’habiter, quel que soit leur statut (locataire, propriétaire occupant, hébergé). Dans ce cadre, un comité de suivi de la Charte a été créé.

Depuis 2020 :

• 31 millions d’euros ont été dépensés pour l'accompagnement et l'hébergement des ménages, pour partie recouvrables auprès des propriétaires.
• Une commission ad hoc, ouverte aux représentants des collectifs, réunie tous les deux mois, examine au cas par cas les situations spécifiques de personnes délogées.
• 556 ménages actuellement délogés sont accompagnés sur les volets social, juridique et administratif et 440 d'entre eux sont hébergés par la Ville.
• 256 ménages ont été définitivement relogés avec l'accompagnement de la Ville de Marseille.

Un guichet unique pour les personnes évacuées

La Ville de Marseille a mis en place un guichet unique, qui se charge de l'accueil, de la prise en charge et de l'accompagnement des personnes évacuées suite à un arrêté de péril :

Espace d’accueil des personnes évacuées (EAPE)
10ter, Square Belsunce - 13001 Marseille
Du lundi au vendredi de 9h à 17h

Obligation d'hébergement du propriétaire

• En cas d’interdiction temporaire d’habiter, d’évacuation temporaire ou si les travaux nécessitent la libération temporaire des lieux, le propriétaire doit faire une offre d’hébergement gratuit au locataire ou à l’occupant.
• L’hébergement temporaire gratuit doit correspondre aux besoins et possibilités du locataire ou de l’occupant qui ne supporte que les charges relatives à la consommation des fluides (eau, gaz, électricité). En savoir plus
• En cas de défaillance du propriétaire, le maire prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants, aux frais du propriétaire. Le propriétaire peut également faire l’objet de poursuites pénales.
• Le droit à un hébergement gratuit est perdu si le locataire ou l’occupant refuse la proposition d’hébergement adapté faite par le propriétaire. Dans ce cas, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion devant le tribunal d’instance.
• Le locataire ou l’occupant est tenu de laisser exécuter les travaux dans le logement : il ne peut, en aucun cas, s’y opposer.
• Après la réalisation des travaux et la levée de l’arrêté, il doit réintégrer le logement initial. Le maintien dans le logement temporaire n’est pas possible. Le locataire reprend alors le paiement du loyer et des charges (en principe, au plus tard au premier jour du mois suivant la main levée de l’arrêté).
• Le bail du logement réintégré est prorogé de la période correspondant à l’exécution des travaux et à la levée de l’arrêté.
• Les frais d’hébergement sont recouvrés auprès du propriétaire défaillant comme en matière de contribution directe auquels peuvent s'ajouter l'application d'astreintes administratives.