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Modifications d'usage d'un local d'habitation

Modifications d'usage d'un local d'habitation

Description

Dans un souci de protéger le logement des Marseillaises et des Marseillais, la Ville de Marseille, en accord avec le code de la construction et de l’habitat et le code de l’urbanisme, veille au maintien des surfaces habitables pour l’accueil pérenne des ménages, en conservant l’équilibre entre habitat et activités professionnelles, et en régulant le développement de l’offre touristique de meublés.

Avant d’exercer une activité professionnelle dans votre domicile ou de louer votre résidence à des touristes de passage, pensez à vérifier quel type d’autorisation ce changement peut nécessiter.

 

 

Réguler le marché des meublés touristiques

Un nouveau règlement adopté dès 2021

Pour réguler l'offre touristique de meubles, une actualisation de la réglementation concernant les autorisations de changement d’usage d'un local d'habitation a été adoptée en conseil municipal le 21 mai 2021 et en conseil métropolitain le 4 juin 2021.

Le règlement mis en place en 2021 rend obligatoire la demande de changement d’usage pour toute location d’un meublé de tourisme hors résidence principale, avec obligation de compensation demandée à partir de la deuxième location de résidence secondaire pour les personnes physiques, et dès la première pour les personnes morales.

 

Un renforcement des contrôles depuis 2023

En 2023 :

  • un observatoire est créé pour suivre l'évolution du phénomène.
  • près de 13 000 logements sont loués en location saisonnière à Marseille, représentant une augmentation de 45 % depuis 2022.
  • 80 % des 800 demandes d’autorisation de changement d'usage sont refusées, contre 4 % en 2020. 6 220 logements sont estimés non en règle.

L'objectif est alors de réguler le secteur pour que les biens mis sur le marché de la location de courte durée n’empêchent pas les Marseillaises et les Marseillais de se loger.

  • Une brigade de contrôle est créée, avec des premiers contrôles effectués à Noailles et dans le Panier.
  • Environ 350 courriers de mise en demeure sont envoyés aux propriétaires identifiés comme en infraction tous les 2 mois.
  • Des dossiers sont constitués en vue de poursuites judiciaires.
  • Une opération de dépose des boîtes à clés illégalement placées sur le mobilier urbain est menée.
  • En 2024, la réglementation est durcie, pour empêcher la location d'une résidence secondaire en meublé de tourisme sans compensation.

 

 

Louer une résidence à des touristes de passage

En tant que particulier

Location d’une résidence principale

​Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, l’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire pour une location inférieure à 120 jours par an à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et sans que la location excède 90 jours continus pour un même locataire.

  • Retrouvez toutes les formalités vis à vis de la taxe de séjour : taxedesejour.marseille.fr
  • Vérifier la compatibilité avec le règlement de copropriété
Location d’une résidence secondaire

​Cette location nécessite une demande de changement d’usage. Le changement d’usage d’un local d’habitation pour la création d’un meublé de tourisme ou d’un meublé de location saisonnière peut être accordé sans compensation, sur l’ensemble du territoire communal de Marseille, au profit d’un demandeur « personne physique », à titre personnel :

 

En tant que personne morale

Autorisation soumise à compensation

La compensation consiste en la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation. Les locaux proposés en compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à ceux faisant l’objet du changement d’usage.

Elle concerne également les meublés de tourisme, dès lors que l’autorisation est demandée par une personne morale ou par une personne physique désirant demander plus d’une autorisation de changement d’usage.

 

 

 

Transformer tout ou partie d’une habitation en local professionnel ou commercial 

Pour exercer une activité dans sa résidence principale 

​​Usage mixte

L’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire dès lors qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose et que le demandeur bénéficie de l’autorisation écrite de la copropriété.  

Sont autorisées :

  • l’exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises conformément à l’article L.631-7-3 du CCH,
  • l’exercice d'une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d'un local d'habitation situé au rez-de-chaussée, pourvu que l'activité considérée ne soit exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local, qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti conformément à l’article L.631-7-4 du CCH.

Dans les autres cas d’usage mixte une autorisation de changement d’usage sans compensation peut être accordée.

 

Pour transformer l'intégralité d'un local d’habitation en local professionnel pour y exercer son activité

L’autorisation de changement d’usage personnel peut être délivrée pour la durée de son activité. Pour un changement d’usage réel attaché au local, un principe de compensation intervient (voir section suivante).

Pour exercer une profession libérale

L’autorisation de changement d’usage personnel sans compensation peut être accordée pour exercer une activité en profession libérale sous certaines conditions en rez-de-chaussée ou en premier étage. 

Pour exercer une une activité commerciale

L’autorisation de changement d’usage personnel sans compensation peut être accordée sous conditions (consulter le règlement) pour les exercices suivants :

  • Activité liée aux besoins de la population résidente, de locaux accessibles aux personnes à mobilité réduite situés en rez-de-chaussée d’une construction.
  • Commerce ou activité professionnelle installé en rez-de-chaussée et en exploitation depuis au moins deux ans souhaitant étendre son activité à un local jouxtant son local actuel.
  • Réalisation d’un équipement public ou d’intérêt collectif par une personne physique ou morale.
  • Mission d’intérêt général par une personne physique ou morale.
  • Hôtel étoilé ou auberge de jeunesse.
  • Transformations déjà autorisées sur un même local pour un précédent demandeur y compris en étage ayant fait perdre l’habitabilité du local.
  • Télécharger la procédure d’autorisation de changement d'usage sans compensation
  • Télécharger le formulaire d’autorisation  de changement d’usage sans compensation

 

Pour transformer un local d’habitation à titre réel en local professionnel ou en meublé de tourisme

Autorisation soumise à compensation

La compensation consiste en la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation. Les locaux proposés en compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à ceux faisant l’objet du changement d’usage.

Elle concerne également les meublés de tourisme, dès lors que l’autorisation est demandée par une personne morale, ou par une personne physique désirant demander plus d’une autorisation de changement d’usage.

 

 

Informations pratiques 

Rappel :  Les changements d’usage sont autorisés sous réserve de l’accord de la copropriété, pourvu qu'ils n'engendrent ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'ils ne conduisent à aucun désordre pour le bâti.

 

Textes de référence

 

Autorisation de changement d'usage

Déposer ou envoyer par courrier votre dossier à l’adresse suivante en deux exemplaires :

Direction de l'urbanisme
Service des autorisations d'urbanisme
38-40, rue Fauchier (rez-de-chaussée)
13233 Marseille Cedex 20

Vous pouvez vous renseigner sur votre dossier en écrivant à l’adresse suivante : autorisationchangementusage@marseille.fr